【MyGoNews方暮晨/綜合報導】戴德梁行發佈最新2014年房地產投資展望，研究報告指出，亞太地區市場的整體環境及投資氣氛近年有重大改善，但區域內未來的租金成長依舊將是全球最高，且大部分市場的辦公室空間使用效率已不能再大幅改善。因此，亞太地區的辦公商品承租戶應集中加強其營運架構的靈活性，以保持全球競爭力。而在投資市場方面，商用不動產價格已重整了不少，但仍具投資吸引力，不過，由於預期全球升息趨勢，商用不動產的投資價值將會下降。亞太地區的投資者應跳出地域界限，放眼全球其他具有高流通性的市場，進行有價值的商用不動產收購，並出售在亞太地區的商用不動產。
 
(1)未來2年，亞太地區的租金將出現較高的增長，雖然區內將有大量商用物業的新供應量投入市場，但由於需求復甦，將使得租金有較大幅度上升空間，亞太地區升幅並會高於環球其他地區。
 
(2)環顧亞太地區各市場，商議辦公大樓承租戶要進一步善用現有空間，以提升使用效率應該是十分困難，因此，面對未來商辦大樓租金上漲，承租戶應考慮大刀闊斧地改善營運架構，讓本身經營更靈活，從而抵銷租金上漲引致的成本增加。
 
(3)對投資者來說，亞太地區普遍市場商辦產品價值仍具有相對吸引力，特別是澳洲市場而言，但隨著未來利率回升，戴德梁行預期亞太地區內商用不動產的投資吸引力亦會相對減弱，交易量的增長也將會放緩。
 
(4)因此，商用不動產投資者宜抓緊目前時機，在未來可能加息前，完成在亞太區的物業投資；投資者亦應主動在全球最具流通性的市場出擊，而目前大部分亞太地區市場的流通性只屬一般。
 
DTZ戴德梁行香港研究部2013年12月10日推出2014年環球房地產市場展望報告。整體而言，全球經濟漸漸出現起色，展望亦較前幾年為佳，唯亞太區的復甦和增長步伐卻較預期慢。展望2014年，隨著各地央行放寬貨幣政策，預期亞太地區內持續的經濟復甦將讓債券投報率增加，並讓利率上升。
 
對於亞太地區內的商用不動產承租戶來說，2014年「既有機遇、也有隱憂」。區內龐大的商用不動產新供應量，將讓市場的空置率增加，並為承租戶帶來更多選擇；然而，戴德梁行的研究顯示，未來2年亞太地區的租金開支上升幅度將高於美洲及歐洲。至2015年，亞太地區內部分主要市場將出現最高的實質租金升幅，而雅加達及許多印度二線城市，如海得拉巴及浦那等則會出現最高的增長比率，不過，這些市場原先的租金皆是處於較低的水平。
 
DTZ戴德梁行北亞區研究部主管聶安達表示：「以實質增長計算，東京將是亞太地區內租金升幅最高的市場，這是由於日本經濟復甦，加上商用不動產新供應緊絀所致。然而，香港仍然會是亞太地區內租金支出最高的市場。與東京和香港相反，不少中國大陸和印度的二線城市將有大量商用不動產新供應入市，讓租金增長受壓。」
 
全球經濟持續改善，可望讓2014年香港辦公大樓市場的市況略見好轉。香港優質辦公大樓新供應稀缺下，空置率將持續處於低水平，整體辦公大樓租金短期內有望微升，租戶將面對溫和的租金上揚壓力。
 
中國大陸方面，北京及上海的辦公大樓空置率仍然較低，加上租務需求持續強勁，將讓頂級辦公大樓的租金進一步上揚，但其租戶則要更積極地減省租金開支。然而在二線城市，租戶的議價能力則較強，因為二線城市未來將出現龐大的辦公大樓新供應，空置率上升，將讓租金持續受壓，租戶的選擇更多，優質辦公大樓將吸引更多租戶入駐，市場將出現調整。
 
報告又指出，面對租務開支上升，亞太地區內的租戶仍可透過進一步善用現有辦公空間，以抵銷租金上升的影響。目前在大部分亞太地區市場，辦公室空間的使用情況已經十分緊俏，尤其是在印度及中國；但在另外一些市場，包括澳洲和東京，辦公室空間使用效率仍可進一步提高。以澳洲為例，未來2年該國的各市場將出現小幅的租金增長，租戶如能夠盡量善用辦公室空間，讓其與亞太地區的平均辦公室空間使用標準看齊，則可抵銷租金上升的影響。
 
DTZ戴德梁行東南亞、澳洲及新西蘭研究部主管Dominic Brown說：「在德里、孟買及上海，要進一步善用現有辦公室空間已是非常困難，但在澳洲大部分市場則尚可以這樣做，事實上，2013年以來澳洲各主要中央商務區(CBD)的租戶已在大力改善辦公室空間使用的效率。在東京，租戶如能採用亞太地區的平均辦公室空間使用標準，其每個辦公室空間的租務開支可望減少15％以上。」
 
至於物業投資方面，2014年的全球房地產投資市場前景穩健。根據DTZ戴德梁行亞太區物業投資合理價值指數的分析，亞太區大部分市場的物業投資價值仍然相對吸引，但其投資吸引力在過去一年有所褪色，主要基於區內新興市場的預期增長有所放緩，讓預期的投資回報減少，同時，隨著債券回報增加，對於物業投資回報的要求亦有增長。在這雙重因素下，不少亞太地區市場近期出現價格重整，讓區內的物業投資不及美國及歐洲吸引。
 
香港市場方面，基於政府樓市降溫措施的影響，以及市場對於未來加息的憂慮，2013年的物業投資市況較為沈寂，主要活動來自以自用為主導的投資需求，以及部分本地投資者垂青市區重建或舊廈活化的項目，預料這股趨勢將延續至2014年。中國大陸方面，一線城市的市場仍將繼續是投資者的焦點，相較二線城市，一線市場不單具有更多可供投資的物業，其租金增長的潛力亦較佳。
 
DTZ戴德梁行亞太區預測及策略研究部主管馮國健指出：「鑑於亞太地區房地產投資市場的吸引力有下降的趨勢，投資者應詳細審視區內物業投資的表現。過去幾年，由於價格相對吸引，加上市場上有充裕的債務資本及權益股本，讓金融海嘯後的物業投資額屢創新高；但根據戴德梁行的環球物業投資合理價值指數分析，一旦開始加息，亞太區物業的相對投資價值將會下降，因此我們建議有意在亞太區進行物業買賣的投資者應抓緊交易良機。」
 
戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen總結道：「亞太地區市場的整體環境及投資氣氛近年有重大改善，但我們仍應緊記區內未來的租金增長將是全球最高，且大部分市場的空間使用效率已不能再大幅改善。因此，亞太地區的租戶應集中加強其架構的靈活性，以保持環球競爭力。投資市場方面，物業價格已重整了不少，但仍具投資吸引力，不過，由於預期升息逼近，物業的投資價值將會下降。亞太地區的投資者應跳出地域界限，放眼全球其他具有高流通性的市場進行收購，並放售在亞太區的物業。」